En bref. Les tantièmes expriment la part de chaque lot dans les parties communes. Ils fixent le nombre de voix en assemblée générale et servent de base à la répartition des charges, avec une distinction à connaître : tantièmes de copropriété d’un côté, tantièmes de charges de l’autre.
Chaque appel de fonds, chaque vote d’assemblée, chaque ligne de décompte de charges renvoie à la même donnée : le nombre de tantièmes de votre lot. Pourtant, peu de copropriétaires savent comment il a été fixé, où le retrouver et ce qu’il autorise ou interdit de contester. Voici l’essentiel, article de loi à l’appui.
Tantièmes, millièmes : le vocabulaire
Selon la fiche officielle sur les tantièmes de copropriété, les tantièmes correspondent à la quote-part indivise de chaque lot dans les parties communes : escaliers, toiture, couloirs, cour. Ils s’expriment en « millièmes » ou en « dix-millièmes ». Dire qu’un lot « a 85 tantièmes » signifie, dans une copropriété dont le total est de 1 000, qu’il détient 85 millièmes des parties communes.
Le total de 1 000 est la convention la plus courante, mais pas une règle : certains règlements retiennent 10 000, voire une autre base. Ce qui compte, c’est le rapport entre le tantième du lot et le total de l’immeuble. Un lot de 85 sur 1 000 pèse autant qu’un lot de 850 sur 10 000.
Deux notions à ne pas confondre
La loi du 10 juillet 1965 distingue deux choses, et la confusion est la plus répandue des erreurs de lecture d’un règlement de copropriété.
| Tantièmes de copropriété | Tantièmes de charges | |
|---|---|---|
| Ce qu’ils mesurent | La quote-part du lot dans les parties communes | La contribution du lot à une catégorie de dépenses |
| Usage principal | Nombre de voix en assemblée, part dans le prix d’une vente de parties communes | Répartition des charges communes |
| Texte de référence | Article 5 de la loi de 1965 | Article 10 de la loi de 1965 |
| Nombre de séries | Une seule | Plusieurs en général : charges générales et charges spéciales |
Dans beaucoup d’immeubles simples, les deux séries sont identiques pour les charges de conservation de l’immeuble. Elles divergent dès qu’un équipement ne bénéficie pas à tous les lots, comme un ascenseur qui ne dessert pas le rez-de-chaussée ou un chauffage collectif qui ne chauffe pas les parkings.
Comment les tantièmes sont calculés
Selon l’article 5 de la loi de 1965, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de sa partie privative, appréciée au moment de l’établissement de la copropriété. La fiche officielle précise les critères habituels : la superficie du lot, sa nature (appartement, cave, parking, commerce) et sa situation (étage, vue, ensoleillement). L’utilisation que fait l’occupant du lot n’entre pas en compte.
Ce travail est généralement confié à un professionnel, le plus souvent un géomètre-expert, au moment de la rédaction du règlement de copropriété. Les parties peuvent aussi retenir une autre méthode, par exemple la valeur vénale des lots à la mise en copropriété.
Un exemple fictif, pour comprendre la logique, sans valeur de barème : dans un petit immeuble imaginaire de quatre lots, un studio et un local commercial voisin n’auront pas le même poids qu’un grand appartement en étage élevé. Le géomètre pondère la surface de chacun selon l’étage, l’exposition ou l’accès, puis ramène l’ensemble à une base de 1 000. Le résultat est inscrit dans l’état descriptif de division.
Où retrouver les tantièmes de son lot
Les tantièmes figurent dans l’état descriptif de division, qui fait partie du règlement de copropriété ou lui est annexé. Vous les retrouvez aussi, en pratique, à plusieurs endroits :
- dans l’acte de vente de votre lot, et dans le dossier remis lors de la vente ;
- sur vos appels de fonds et le décompte annuel de charges établis par le syndic ;
- sur la feuille de présence de l’assemblée générale, où chaque copropriétaire est inscrit avec son nombre de voix.
Si vous achetez, le contrôle des tantièmes fait partie des vérifications à mener avant de signer : notre article sur l’achat en copropriété les replace dans la liste des documents à demander.
Tantièmes et vote en assemblée générale
L’article 22 de la loi de 1965 pose le principe : chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Un lot de 85 tantièmes représente donc 85 voix. Deux règles encadrent ce principe.
- Plafond du copropriétaire majoritaire. Si un copropriétaire détient plus de la moitié des parties communes, son nombre de voix est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
- Limite des pouvoirs. Un mandataire ne peut pas recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si le total de ses voix et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat.
Les majorités se calculent ensuite en tantièmes, pas en têtes. La majorité simple porte sur les voix exprimées des présents et représentés, abstentions exclues. La majorité absolue porte sur l’ensemble des voix du syndicat, absents compris. Nos pages sur les majorités en copropriété et sur la préparation de l’assemblée générale montrent comment ces seuils jouent selon la décision.
Tantièmes et charges : le calcul d’un appel de fonds
La fiche officielle sur les charges de copropriété distingue deux catégories de dépenses, qui ne se répartissent pas de la même manière :
- Les charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes (nettoyage, assurance, honoraires du syndic, travaux), réparties selon les valeurs relatives de l’article 5. Ce sont les charges générales.
- Les charges liées aux services collectifs et aux équipements communs (chauffage collectif, eau, ascenseur, interphone), réparties selon l’utilité objective que ces éléments présentent pour chaque lot. L’occupant paie si le service est utilisable, même s’il ne s’en sert pas ; il ne paie pas si le lot ne peut pas en bénéficier.
Un calcul fictif, pour fixer les idées : si le budget de charges générales d’un immeuble est de 20 000 euros et que votre lot détient 85 millièmes, votre quote-part est de 20 000 × 85 / 1 000, soit 1 700 euros pour l’exercice. Ce montant est ensuite appelé par provisions, par exemple trimestrielles. Les dépenses spéciales, comme l’ascenseur, se calculent avec une autre série de tantièmes, propre aux lots desservis. Pour le détail, voyez nos articles sur les charges de copropriété et sur le budget prévisionnel.
Peut-on contester la répartition ?
Oui, dans des cas précis et dans des délais stricts. Selon la fiche officielle sur les charges, deux actions existent.
- L’action en révision. Elle est possible lorsque la quote-part d’un lot est supérieure ou inférieure de plus d’un quart à ce qu’elle devrait être. Elle doit être engagée dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété. Un acquéreur dispose en outre de deux ans à compter de la première vente de son lot suivant cette publication.
- L’action en nullité. Elle vise les clauses fondées sur des méthodes de calcul illégales, y compris lorsqu’elles résultent d’une décision d’assemblée. La fiche officielle indique qu’aucun délai ne s’applique.
Dans les deux cas, le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble est compétent. Le nouveau partage ne s’applique que pour l’avenir, à compter de l’exercice suivant : les sommes déjà payées ne sont en général pas restituées. Avant d’agir, un avis juridique est indispensable : ces actions sont techniques et coûteuses.
Modifier les tantièmes ou les clés de répartition
La règle générale est exigeante. D’après l’article 11 de la loi de 1965, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. La loi prévoit toutefois des exceptions : lorsque l’assemblée vote des travaux ou des opérations de cession à la majorité requise par la loi, la modification de répartition qui en découle peut être approuvée à la même majorité.
La fiche officielle sur les tantièmes de copropriété rappelle de son côté que ceux-ci sont fixés à la mise en copropriété et, en principe, ne changent plus. Les exceptions sont un vote à l’unanimité, ou un vote à la double majorité de l’article 26 en cas de surélévation, de division de la copropriété ou de création de lots. Un changement de répartition est constaté par acte notarié et ne vaut que pour l’avenir. Un projet de transformation d’un lot, de division ou de surélévation peut donc déséquilibrer les clés et appelle un regard attentif.
Les erreurs de lecture les plus courantes
- Prendre les tantièmes pour une surface. Un lot de 85 millièmes ne fait pas 8,5 % de la surface totale : situation et nature du lot entrent dans la pondération.
- Utiliser la même série pour tout. Les charges spéciales ont leurs propres tantièmes, indiqués dans le règlement.
- Penser que le pourcentage de voix décide seul. La majorité dépend de la règle applicable à la décision : simple, absolue ou renforcée.
- Croire que la clé est négociable à l’amiable. Hors cas prévus par la loi, tout changement exige l’unanimité.
Questions fréquentes
Combien de tantièmes une copropriété compte-t-elle au total ?
Le plus souvent 1 000 ou 10 000, mais la base n’est pas imposée par la loi. Seul le rapport entre le tantième du lot et le total de l’immeuble compte.
Les tantièmes de charges sont-ils toujours égaux aux tantièmes de copropriété ?
Souvent, pour les charges générales de conservation. Ils diffèrent pour les charges de services collectifs et d’équipements, qui suivent l’utilité objective pour chaque lot.
Un copropriétaire qui détient plus de la moitié des tantièmes décide-t-il seul ?
Non. Son nombre de voix est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires, selon l’article 22 de la loi de 1965.
Où trouver les tantièmes de mon lot ?
Dans l’état descriptif de division, inclus dans le règlement de copropriété ou annexé à celui-ci, ainsi que dans l’acte de vente et sur les appels de fonds du syndic.
Peut-on obtenir un recalcul si les tantièmes semblent injustes ?
Une action en révision est possible si l’écart dépasse un quart, dans un délai de cinq ans après la publication du règlement, avec un délai spécifique pour l’acquéreur. Une action en nullité vise les méthodes illégales. Consultez un professionnel du droit avant d’agir.
En résumé
Les tantièmes sont la clé qui ouvre trois portes : les voix en assemblée, la quote-part des parties communes et la contribution aux charges. Gardez en tête la distinction entre tantièmes de copropriété et tantièmes de charges, relisez l’état descriptif de division avant tout achat ou litige, et ne vous lancez dans une contestation qu’avec un avis juridique. Les règles et délais évoluent : vérifiez les paramètres en vigueur.