En bref. Trois majorités principales encadrent les décisions de copropriété, chacune avec son domaine réservé. Une résolution votée sous une majorité trop faible est annulable, même si elle a recueilli l’accord général.
C’est le point technique le plus important de la vie d’une copropriété, et celui que les procès-verbaux traitent le plus vite. Savoir sous quelle majorité une question doit être votée est le meilleur moyen de sécuriser une décision — ou de contester la sienne.
Les trois majorités
| Majorité | Base de calcul | Domaine |
|---|---|---|
| Simple (art. 24) | Majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance | Gestion courante |
| Absolue (art. 25) | Majorité des voix de tous les copropriétaires | Actes importants |
| Double (art. 26) | Majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix | Actes graves |
| Unanimité | Tous les copropriétaires | Atteinte aux droits de chacun |
La différence entre les deux premières lignes est décisive : la majorité simple se calcule sur les présents, la majorité absolue sur la totalité des copropriétaires, y compris les absents. Une assemblée peu fréquentée peut donc voter en article 24 mais échouer en article 25.
Ce qui relève de la majorité simple
- L’approbation des comptes et du budget prévisionnel.
- Les travaux d’entretien et de maintenance des parties communes.
- Les travaux obligatoires imposés par une réglementation.
- L’autorisation de travaux affectant les parties communes demandée par un copropriétaire à ses frais, dans certains cas.
- La désignation du conseil syndical et la fixation de ses modalités.
C’est la majorité de la gestion ordinaire : ce qui maintient l’immeuble en état sans en modifier la consistance ni les règles.
Ce qui relève de la majorité absolue
- La désignation ou la révocation du syndic et des membres du conseil syndical.
- Les travaux d’économie d’énergie et les travaux d’amélioration relevant de cette majorité.
- L’installation ou la modification d’un équipement commun : ascenseur, interphone, bornes de recharge.
- Les délégations de pouvoir au conseil syndical pour certains actes.
- La modification de la répartition des charges rendue nécessaire par un changement d’usage.
C’est le seuil où une assemblée mal remplie bloque. D’où l’importance du mécanisme suivant.
La passerelle de l’article 25-1
Lorsqu’une résolution soumise à la majorité absolue recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité requise, l’assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple.
- Le second vote a lieu au cours de la même assemblée.
- Si le tiers n’est pas atteint, une nouvelle assemblée peut être convoquée pour statuer à la majorité simple, dans un délai déterminé.
- Le procès-verbal doit faire apparaître les deux votes et leur résultat.
Cette passerelle débloque la plupart des situations. Son oubli par le syndic est une source fréquente de décisions inutilement reportées d’une année sur l’autre.
Ce qui relève de la double majorité
- Les actes d’acquisition ou de disposition portant sur les parties communes.
- La modification du règlement de copropriété en ce qui concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.
- Certains travaux de transformation ou d’amélioration importants.
- La suppression du poste de concierge et l’aliénation du logement correspondant, sous conditions.
Cette majorité est exigeante par nature : elle touche à la consistance de l’immeuble ou aux règles communes, pas à sa gestion.
Ce qui exige l’unanimité
Certaines décisions portent atteinte aux droits individuels des copropriétaires et ne peuvent être prises qu’à l’unanimité :
- La modification de la destination de l’immeuble.
- La modification des modalités de jouissance des parties privatives.
- La surélévation de l’immeuble ou l’aliénation de parties communes lorsqu’elle porte atteinte à la destination.
- La modification de la répartition des charges en dehors des cas prévus par la loi.
Le point 4 mérite d’être retenu : on ne modifie pas librement les tantièmes de charges, même à une large majorité. Les clés de répartition sont détaillées dans notre guide sur les charges de copropriété.
Le décompte des voix
- Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part de parties communes, exprimée en tantièmes.
- Un copropriétaire détenant plus de la moitié des voix voit ses voix réduites à la somme de celles des autres, afin d’éviter qu’il ne décide seul.
- Les abstentions ne sont pas des voix exprimées pour la majorité simple, mais l’abstentionniste conserve la qualité d’opposant pour l’exercice d’un recours.
Le mécanisme de réduction des voix du copropriétaire majoritaire est une protection structurelle des petites copropriétés où un lot pèse très lourd.
L’erreur de majorité et ses suites
Une résolution votée sous une majorité inférieure à celle exigée est annulable, à la demande d’un copropriétaire opposant ou défaillant, dans le délai courant à compter de la notification du procès-verbal. Trois conséquences pratiques :
- Des travaux engagés sur une décision annulée exposent le syndicat à un contentieux coûteux.
- La bonne foi du syndic ne régularise pas la décision.
- Il est toujours possible de revoter correctement lors d’une assemblée suivante, ce qui est souvent la voie la plus économique.
La procédure et les délais de contestation sont exposés dans notre guide sur l’assemblée générale de copropriété. Les règles de vote officielles figurent sur la fiche Quelles sont les règles de vote en assemblée générale de copropriété ?
La logique des majorités selon la gravité de la décision se retrouve en droit des sociétés : le parallèle avec les droits des associés.
Les devis soumis au vote doivent être comparables et complets : les mentions obligatoires d’un devis.
Voter des travaux sans regarder la trésorerie disponible expose à un appel de fonds exceptionnel : calculer et interpréter la trésorerie nette.
Questions fréquentes
Comment savoir sous quelle majorité voter ?
La loi attribue chaque catégorie de décision à une majorité. En cas de doute, retenir la majorité la plus exigeante sécurise la décision, sans la fragiliser.
Une résolution peut-elle être votée deux fois dans la même séance ?
Oui, dans le cadre de la passerelle : si le tiers des voix est atteint sans la majorité absolue, un second vote à la majorité simple intervient immédiatement.
Les absents comptent-ils dans la majorité absolue ?
Oui. Elle se calcule sur les voix de tous les copropriétaires, présents ou non, ce qui la rend nettement plus difficile à atteindre que la majorité simple.
Peut-on modifier les tantièmes de charges par un vote ?
Seulement dans les cas prévus par la loi, notamment après un changement d’usage. En dehors de ces cas, l’unanimité est requise.
Conclusion
Une seule vérification protège l’essentiel : contrôler, résolution par résolution, la majorité annoncée par le syndic. Et retenir la passerelle de l’article 25-1, qui débloque en séance la plupart des votes échoués de peu.