En bref. Toute copropriété à destination totale ou partielle d’habitation doit être immatriculée au registre national tenu par l’ANAH. Le syndic déclare et met à jour chaque année, le notaire intervient pour les nouvelles copropriétés. Le numéro obtenu figure dans l’acte de vente d’un lot.
Créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, le registre national d’immatriculation des copropriétés recense les immeubles en copropriété à usage d’habitation, leur mode de gestion, leur situation financière et les caractéristiques de leur bâti. Pour un copropriétaire, c’est à la fois une obligation qui pèse sur son syndic, une source d’information publique et une condition d’accès aux aides. Voici comment fonctionne le registre des copropriétés, qui doit s’en occuper et ce qu’il en coûte de l’ignorer.
Le registre des copropriétés : à quoi sert-il ?
Le registre poursuit deux objectifs. Le premier est la connaissance : avant sa création, les pouvoirs publics ne disposaient d’aucun recensement fiable du parc en copropriété, de sa taille, de son état ni de sa santé financière. Le second est la prévention : en croisant les données déclarées, l’État et les collectivités peuvent repérer les immeubles qui décrochent avant que la situation ne devienne irréversible.
Il est tenu par l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) et accessible en ligne. L’immatriculation se fait entièrement par téléservice et elle est gratuite auprès du registre. Une fois attribué, le numéro d’immatriculation accompagne la copropriété pendant toute son existence ; seules les données qui lui sont rattachées évoluent au fil des mises à jour.
Quelles copropriétés doivent être immatriculées ?
L’obligation, prévue aux articles L. 711-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, vise les syndicats de copropriétaires d’immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, quel que soit le nombre de lots. Une copropriété de trois lots dont un seul logement est donc concernée au même titre qu’une résidence de plusieurs centaines d’appartements. Les immeubles exclusivement affectés à un usage professionnel ou commercial sortent du champ.
La mise en place a été échelonnée selon la taille des copropriétés :
| Taille de la copropriété | Date limite d’immatriculation |
|---|---|
| Plus de 200 lots | 31 décembre 2016 |
| De 50 à 200 lots | 31 décembre 2017 |
| Moins de 50 lots | 31 décembre 2018 |
| Copropriétés nouvelles | Lors de la publication du règlement de copropriété |
Ces échéances sont toutes dépassées : aujourd’hui, une copropriété d’habitation non immatriculée est en infraction, quelle que soit sa taille.
Qui déclare : le syndic, et parfois le notaire
La déclaration incombe au représentant légal du syndicat, c’est-à-dire au syndic de copropriété régulièrement désigné par l’assemblée générale, qu’il soit professionnel ou bénévole. C’est lui qui crée le compte sur le téléservice, saisit les informations et les tient à jour.
Le notaire intervient dans deux situations distinctes :
- La création d’une copropriété : lorsqu’un immeuble est mis en copropriété, ou lors d’une construction neuve, le notaire qui établit et publie le règlement de copropriété procède à l’immatriculation initiale du syndicat.
- La vente d’un lot dans une copropriété non immatriculée : si le syndic n’a pas fait la démarche, le notaire chargé de la vente procède d’office à l’immatriculation, afin de pouvoir porter le numéro dans l’acte.
Dans le premier cas, le relais est ensuite pris par le syndic, qui devient responsable des mises à jour. Le changement de syndic doit lui aussi être reflété dans le registre, pour que les données restent rattachées au bon gestionnaire : un point à ne pas oublier lorsqu’on change de syndic.
Les données déclarées au registre
Les informations transmises se répartissent en plusieurs familles. Elles couvrent l’identité de la copropriété, son organisation et sa situation financière, ainsi que des éléments sur le bâti.
| Famille de données | Exemples |
|---|---|
| Identification | Adresse, nombre de lots, date du règlement de copropriété |
| Gestion | Identité du syndic, statut juridique, procédures en cours |
| Finances | Montant des charges, impayés, fonds de travaux |
| Bâti | Période de construction, étiquette énergétique, mode de chauffage |
Les données financières sont issues des comptes approuvés en assemblée. La qualité de la déclaration dépend donc directement de celle de la comptabilité du syndicat : un montant d’impayés sous-estimé ou un fonds de travaux mal ventilé se retrouvent tels quels dans le registre.
Ce qui change avec le décret du 19 août 2025
Le décret n° 2025-831 du 19 août 2025, publié au Journal officiel du 21 août 2025, enrichit la liste des informations à déclarer. Ses nouvelles exigences s’appliquent dix-huit mois après sa publication, soit, par simple calcul, vers février 2027 : vérifiez la date d’application effective. Parmi les éléments ajoutés figurent notamment :
- le nombre de bâtiments, d’étages et d’ascenseurs ;
- la performance énergétique, les systèmes de chauffage, d’eau chaude sanitaire et de ventilation ;
- l’inscription à l’ordre du jour ou l’adoption d’un plan pluriannuel de travaux ;
- la réalisation d’un diagnostic structurel, le cas échéant ;
- l’existence de décisions administratives relevant de la lutte contre l’habitat indigne ;
- le montant du fonds de travaux et le nombre de copropriétaires débiteurs depuis plus de deux trimestres de charges.
Pour les syndics, cela suppose de rassembler dès maintenant des informations techniques qui n’étaient pas toujours centralisées. Pour les copropriétaires, c’est un gain de transparence : l’état de l’immeuble devient plus lisible pour les acquéreurs comme pour les collectivités.
La mise à jour annuelle après l’assemblée générale
L’immatriculation n’est pas un acte isolé. Chaque année, le syndic doit actualiser les données de la copropriété dans les deux mois qui suivent l’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice. Les modifications importantes, comme un changement de syndic, doivent également être reportées.
- Tenir l’assemblée et faire approuver les comptes de l’exercice écoulé.
- Reporter les chiffres approuvés : charges, impayés, dettes fournisseurs, fonds de travaux.
- Actualiser les données de gestion : mandat du syndic, procédures engagées ou closes.
- Vérifier les données du bâti, notamment après des travaux ou un nouveau diagnostic.
- Valider la déclaration sur le téléservice dans le délai de deux mois.
Le conseil syndical peut légitimement demander au syndic la confirmation que cette mise à jour a été faite. C’est un contrôle simple, qui prend quelques minutes et évite qu’une donnée périmée ne suive l’immeuble pendant des années.
Le numéro d’immatriculation et où il apparaît
À l’issue de la démarche, le registre attribue un numéro d’immatriculation au syndicat des copropriétaires. Ce numéro a une portée très concrète. Lors de la vente d’un lot, il doit obligatoirement être mentionné dans l’acte authentique établi par le notaire. Il est également exigé pour les demandes de subventions publiques présentées par le syndicat.
Pour un vendeur, l’enjeu est pratique : une copropriété non immatriculée retarde la vente, puisque le notaire doit régulariser la situation avant de signer. Pour un acquéreur, le numéro est une porte d’entrée vers les informations publiques de l’immeuble, qu’il est utile de consulter parmi les autres vérifications avant d’acheter en copropriété.
Consulter l’annuaire des copropriétés
Le registre comporte un annuaire public. Toute personne peut y rechercher une copropriété, par exemple par adresse, et consulter ses données d’identification : numéro d’immatriculation, adresse, nombre et nature des lots, type et identification du syndic. Aucune inscription n’est nécessaire pour cette consultation.
L’accès aux autres informations est plus encadré. Les données financières restent confidentielles : elles sont occultées dans les fichiers publics et réservées à l’ANAH et aux utilisateurs habilités, notamment les acteurs publics qui s’en servent pour conduire leurs politiques de l’habitat. Une version des données, expurgée de ces informations sensibles, est également diffusée en données ouvertes. Le site publie par ailleurs des statistiques agrégées sur le parc des copropriétés, qui renseignent sur leur taille, leur statut ou leur situation financière à l’échelle d’un territoire.
L’annuaire est l’outil le plus direct pour vérifier en quelques secondes qu’un immeuble est bien immatriculé et qu’il a un syndic identifié. En cas d’absence ou de données manifestement anciennes, la question mérite d’être posée au syndic, voire inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée.
Sanctions en cas de défaut d’immatriculation
Le législateur a prévu deux leviers pour faire respecter l’obligation.
L’astreinte. Lorsque le syndic n’a pas immatriculé la copropriété ou n’a pas transmis les mises à jour, le teneur du registre, un copropriétaire ou toute personne qui y a intérêt peut le mettre en demeure. Si cette mise en demeure reste sans effet pendant un mois, une astreinte peut être prononcée contre le syndic, dans la limite de 20 € par lot et par semaine, jusqu’à la transmission complète des données (article L. 711-6 du code de la construction et de l’habitation). Rapportée à une copropriété de plusieurs dizaines de lots, la somme grimpe vite.
La privation d’aides. Une copropriété non immatriculée ne peut pas bénéficier des subventions de l’État, de ses établissements publics ou des collectivités territoriales. Pour un projet de rénovation énergétique financé en partie par des aides publiques, le défaut d’immatriculation peut donc bloquer tout le montage financier.
Un point protège les copropriétaires : le syndic professionnel ne peut pas répercuter le montant de l’astreinte sur le syndicat. La faute reste la sienne. Vérifiez toutefois les dispositions en vigueur au moment où la question se pose, les textes du registre ayant été retouchés à plusieurs reprises.
Le cas des syndics bénévoles et coopératifs
Les petites copropriétés gérées par un copropriétaire bénévole ne sont pas dispensées. Le syndic non professionnel doit, lui aussi, créer son compte sur le téléservice, immatriculer la copropriété et assurer la mise à jour annuelle. La démarche est plus légère pour un petit immeuble, mais elle suppose une comptabilité tenue avec un minimum de rigueur pour renseigner les données financières.
La différence porte sur l’astreinte : lorsqu’un syndic n’est pas rémunéré pour son mandat, les textes permettent que le montant soit mis à la charge des copropriétaires, contrairement à la règle applicable aux professionnels. C’est une raison supplémentaire, pour un syndic bénévole, de ne pas laisser traîner la démarche.
Registre et copropriétés en difficulté
Le registre est devenu un outil de repérage pour les pouvoirs publics. En croisant plusieurs indicateurs — niveau des impayés, dettes, absence de syndic, procédures en cours — l’ANAH a mis à la disposition des collectivités un indice de risque destiné à identifier les copropriétés fragiles. Une commune peut ainsi cibler ses actions de prévention ou ses dispositifs d’accompagnement sur les immeubles qui en ont le plus besoin.
Pour une copropriété en difficulté, l’immatriculation n’est donc pas une formalité parmi d’autres : elle conditionne l’accès aux aides au redressement et rend la situation visible des acteurs capables d’intervenir. Une copropriété absente du registre, ou dont les données ne sont pas actualisées, reste hors des radars au moment où elle aurait le plus besoin d’être repérée.
Les informations officielles, l’annuaire et le téléservice sont accessibles sur le site du registre national des copropriétés.
Questions fréquentes
L’immatriculation au registre des copropriétés est-elle payante ?
Non, la démarche est gratuite auprès du registre. Le syndic professionnel peut en revanche facturer des honoraires pour l’immatriculation initiale, selon les termes de son contrat. La mise à jour annuelle relève de sa gestion courante.
Comment savoir si mon immeuble est immatriculé ?
Il suffit de consulter l’annuaire public du registre national et de rechercher la copropriété par son adresse. Les données d’identification, dont le syndic déclaré, y sont visibles sans inscription.
Qui paie l’astreinte si le syndic n’a rien déclaré ?
Le syndic professionnel, qui ne peut pas la répercuter sur les copropriétaires. Lorsque le syndic n’est pas rémunéré, les textes autorisent en revanche que le montant soit mis à la charge du syndicat.
Peut-on vendre un lot dans une copropriété non immatriculée ?
Oui, mais le notaire doit procéder d’office à l’immatriculation, car le numéro doit obligatoirement figurer dans l’acte authentique de vente. Cela peut retarder la signature.
Une copropriété de deux ou trois lots est-elle concernée ?
Oui, dès lors que l’immeuble est à destination totale ou partielle d’habitation. Le nombre de lots n’a joué que sur la date limite initiale d’immatriculation, aujourd’hui dépassée pour toutes les copropriétés.
En résumé
Le registre des copropriétés est obligatoire pour tout immeuble d’habitation en copropriété, quelle que soit sa taille. Le syndic immatricule et met à jour chaque année dans les deux mois suivant l’assemblée, le notaire prend le relais pour les nouvelles copropriétés ou en cas de carence lors d’une vente. Le numéro d’immatriculation figure dans l’acte de vente et conditionne les aides publiques. Faute de déclaration, le syndic s’expose à une astreinte plafonnée à 20 € par lot et par semaine. Un réflexe simple pour tout copropriétaire : vérifier sa copropriété dans l’annuaire public.