En bref. Le syndic exécute les décisions de l’assemblée, administre l’immeuble et représente le syndicat des copropriétaires. Son contrat, conforme à un modèle type, fixe précisément ce qui est inclus et ce qui est facturé en plus.
C’est le seul organe permanent de la copropriété : l’assemblée décide une fois par an, le conseil syndical contrôle, le syndic agit tous les jours. D’où l’importance de savoir ce qu’on est en droit d’attendre de lui.
Ses missions légales
- Exécuter les décisions de l’assemblée générale et faire appliquer le règlement de copropriété.
- Administrer l’immeuble : entretien, contrats, sécurité, travaux urgents.
- Tenir la comptabilité du syndicat et établir le budget prévisionnel.
- Appeler les provisions et recouvrer les charges.
- Convoquer l’assemblée et en notifier le procès-verbal.
- Représenter le syndicat en justice et dans les actes civils.
- Tenir à jour la fiche synthétique de la copropriété, le carnet d’entretien et le registre d’immatriculation.
Le point 7 est souvent négligé et pourtant opposable : ces documents doivent être fournis à tout copropriétaire qui les demande, et à l’acquéreur lors d’une vente.
Les trois formes de syndic
| Forme | Qui | Points d’attention |
|---|---|---|
| Professionnel | Entreprise détenant une carte professionnelle | Garantie financière et assurance obligatoires |
| Bénévole | Un copropriétaire de l’immeuble | Gratuit ou peu coûteux, engage sa responsabilité |
| Coopératif | Le président du conseil syndical exerce les fonctions | Suppose une décision de l’assemblée et un conseil impliqué |
Les deux dernières formes conviennent aux petites copropriétés sans équipement complexe. Elles supposent un copropriétaire disponible, rigoureux, et conscient que sa responsabilité est engagée comme celle d’un professionnel.
Le contrat type
Le contrat de syndic suit un modèle réglementaire qui distingue deux catégories :
- Les prestations incluses dans le forfait annuel : gestion courante, tenue des comptes, une assemblée annuelle, visites de l’immeuble.
- Les prestations particulières, facturables en sus, dont la liste est limitative : assemblée supplémentaire, suivi de travaux importants, état daté, procédures de recouvrement.
Trois points à vérifier avant de voter un contrat :
- Le nombre de visites de l’immeuble incluses dans le forfait.
- Le taux d’honoraires sur travaux, principal poste variable.
- Le coût de l’état daté et des prestations liées aux mutations, plafonné réglementairement pour certaines d’entre elles.
Ses obligations comptables
- Ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat, sauf dispense votée dans les conditions prévues.
- Tenir une comptabilité d’engagement, distincte pour chaque syndicat.
- Présenter les comptes à l’approbation de l’assemblée avec les annexes réglementaires.
- Mettre les pièces justificatives à disposition avant l’assemblée.
Le compte séparé est une protection majeure : il empêche que la trésorerie de la copropriété soit mêlée à celle du syndic ou d’autres immeubles. Renoncer à cette garantie mérite d’être discuté sérieusement en assemblée.
Sa responsabilité
Le syndic répond de ses fautes de gestion envers le syndicat et, dans certains cas, envers les copropriétaires individuellement. Les manquements les plus fréquemment retenus :
- Défaut de recouvrement des charges, laissant les impayés s’accumuler — voir notre guide sur les charges impayées.
- Absence de convocation de l’assemblée annuelle.
- Inexécution d’une décision régulièrement votée.
- Défaut d’entretien ayant causé un sinistre.
- Erreur de majorité ayant conduit à l’annulation d’une décision.
Le syndic professionnel est couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle obligatoire ; le syndic bénévole doit vérifier sa propre couverture.
La fin du mandat
- Le mandat est conclu pour une durée déterminée, dans la limite prévue par les textes.
- Il ne se renouvelle jamais tacitement : l’assemblée doit voter.
- Une révocation en cours de mandat est possible, pour motif légitime.
- À l’expiration, l’ancien syndic doit transmettre les archives et la situation de trésorerie dans les délais prévus.
Le point 2 est structurant : une copropriété qui oublie d’inscrire le renouvellement à l’ordre du jour se retrouve sans syndic. La procédure complète est détaillée dans notre guide sur la manière de changer de syndic.
Ce que le syndic ne peut pas faire
- Décider seul de travaux non urgents et non votés.
- Modifier le règlement de copropriété ou la répartition des charges.
- Recevoir mandat d’un copropriétaire pour voter en assemblée.
- Refuser l’accès aux pièces justificatives dans les conditions prévues.
- Facturer une prestation particulière absente de la liste réglementaire.
Les travaux urgents constituent la seule exception au premier point : le syndic peut les engager de sa propre initiative, à charge d’en informer les copropriétaires et de convoquer une assemblée. Les règles applicables figurent sur la fiche Syndic de copropriété.
Bien travailler avec son syndic
- Écrire : une demande orale ne laisse aucune trace exploitable.
- Passer par le conseil syndical pour les sujets collectifs, plutôt que multiplier les sollicitations individuelles.
- Anticiper l’ordre du jour : une question inscrite à temps vaut mieux qu’un débat en séance — voir notre guide sur l’assemblée générale.
- Contrôler les comptes avant l’assemblée, pas pendant.
Questions fréquentes
Une copropriété peut-elle se passer de syndic ?
Non. Toute copropriété doit avoir un syndic. En son absence, un administrateur provisoire peut être désigné par le juge à la demande d’un copropriétaire.
Le syndic peut-il engager des travaux sans vote ?
Uniquement les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à charge d’en informer les copropriétaires et de convoquer une assemblée.
Le compte séparé est-il obligatoire ?
C’est le principe. Une dispense reste possible dans les conditions prévues par les textes, sur décision de l’assemblée, mais elle réduit la protection du syndicat.
Combien de temps pour récupérer les archives après un changement ?
Les textes fixent des délais pour la transmission des documents et de la situation de trésorerie. Leur non-respect peut être sanctionné.
Conclusion
Trois vérifications encadrent utilement la relation : le nombre de visites incluses, le taux d’honoraires sur travaux, et l’existence d’un compte bancaire séparé. Le reste se joue à l’ordre du jour, une fois par an.