En bref. En location nue, le micro-foncier applique un abattement forfaitaire sans justificatif, le régime réel déduit les charges effectives. Le réel devient plus favorable dès que ces charges dépassent l’abattement — situation fréquente avec un crédit ou des travaux.
La location nue relève des revenus fonciers, catégorie distincte de la location meublée. Le choix du régime y est plus simple qu’en meublé, parce qu’il n’y a pas d’amortissement, mais il engage sur plusieurs années et se prépare donc en amont.
Le micro-foncier
- Il s’applique de plein droit sous un plafond de revenus bruts fonciers, apprécié pour l’ensemble du foyer.
- Un abattement forfaitaire est appliqué aux loyers déclarés ; le solde s’ajoute au revenu imposable et supporte les prélèvements sociaux.
- Aucune charge n’est déductible en plus de cet abattement.
- La déclaration se limite au report du montant brut des loyers encaissés.
Certains biens sont exclus du micro-foncier, notamment ceux détenus sous des dispositifs d’incitation fiscale particuliers ou certains biens démembrés. La détention de parts de société de personnes suit aussi des règles spécifiques.
Le régime réel
Il consiste à déduire des loyers encaissés les charges effectivement supportées. Les principales :
| Charge | Déductible ? |
|---|---|
| Intérêts d’emprunt et frais de dossier | Oui |
| Taxe foncière | Oui (hors taxe d’enlèvement des ordures récupérable) |
| Assurance propriétaire non occupant, garantie loyers impayés | Oui |
| Honoraires de gestion et frais d’agence de location | Oui |
| Charges de copropriété non récupérables | Oui |
| Travaux d’entretien, de réparation, d’amélioration | Oui |
| Travaux de construction, reconstruction, agrandissement | Non |
| Prix d’achat du bien | Non (pas d’amortissement) |
Les deux dernières lignes concentrent l’essentiel des erreurs. La frontière entre amélioration et agrandissement est un contentieux classique, traité dans notre article sur les travaux déductibles.
La comparaison chiffrée
La méthode tient en quatre étapes, sur une année représentative :
- Additionner les loyers bruts encaissés.
- Calculer l’abattement forfaitaire du micro-foncier sur ce montant.
- Additionner les charges réelles déductibles de l’année.
- Retenir le régime qui produit le revenu imposable le plus faible.
Le résultat est prévisible : un bien acquis à crédit, dont les intérêts et la taxe foncière représentent déjà une part importante des loyers, bascule presque toujours au réel. Un studio payé comptant, peu chargé, reste au micro-foncier.
L’engagement de trois ans
Opter pour le réel n’est pas réversible immédiatement : l’option s’exerce pour une durée minimale de trois ans, puis se reconduit tacitement d’année en année. Trois conséquences :
- La comparaison doit être faite sur trois exercices, pas sur le seul exercice de travaux.
- Une année de charges exceptionnelles ne justifie pas l’option si les deux suivantes sont ordinaires — sauf si le déficit reporté compense.
- Le retour au micro-foncier suppose de repasser sous le plafond et de le demander expressément.
Le déficit foncier, argument décisif du réel
Quand les charges dépassent les loyers, le régime réel crée un déficit. Celui-ci s’impute sur le revenu global dans une limite annuelle, la fraction provenant des intérêts d’emprunt restant imputable sur les seuls revenus fonciers des années suivantes. C’est le seul mécanisme qui permet, en location nue, de réduire l’impôt sur les autres revenus du foyer. Le micro-foncier, lui, ne peut jamais produire de déficit.
Ce point à lui seul justifie l’option dans la plupart des opérations comportant des travaux. Le mécanisme, ses limites et l’obligation de conserver le bien en location sont détaillés dans notre article sur le déficit foncier.
Le cas de la SCI et de l’indivision
Une SCI à l’impôt sur le revenu est fiscalement transparente : le régime s’apprécie au niveau de l’associé, qui déclare sa quote-part de résultat. Un associé peut ainsi relever du micro-foncier pour ses biens détenus en direct tout en percevant des revenus de parts de SCI, sous réserve des exclusions applicables. La logique d’ensemble est exposée dans notre article sur la fiscalité de la SCI.
En indivision, chaque indivisaire déclare sa part de loyers et de charges, indépendamment des autres.
Ce qu’il faut tenir à jour
- Un relevé annuel des loyers encaissés, date d’encaissement faisant foi, et non date d’échéance.
- Les factures de travaux, classées par nature — entretien, réparation, amélioration.
- Le tableau d’amortissement du prêt, qui donne les intérêts de l’année.
- Les décomptes de charges de copropriété, seuls capables de distinguer récupérable et non récupérable.
- Les avis de taxe foncière.
Un dossier tenu au fil de l’eau prend quelques minutes par trimestre et supprime la reconstitution laborieuse du mois de mai. Les obligations déclaratives et le détail des charges admises figurent sur la fiche Impôt sur le revenu — Revenus locatifs (location non meublée).
Nu ou meublé : le choix en amont
Le débat micro-foncier contre réel se pose après un autre : louer nu ou meublé. Le meublé ouvre l’amortissement et produit généralement un revenu moins fiscalisé ; la location nue ouvre le déficit foncier, imputable sur le revenu global, et offre un cadre locatif plus stable. Les deux options sont comparées dans notre article sur le LMNP au micro-BIC ou au réel, et s’inscrivent dans la stratégie décrite par notre article sur l’investissement locatif.
Questions fréquentes
Faut-il déclarer les loyers non encaissés ?
Non. Seuls les loyers effectivement perçus sont imposables. Un impayé ne se déclare pas, et les frais de procédure engagés pour le recouvrer sont déductibles au réel.
La taxe d’ordures ménagères est-elle déductible ?
Elle ne l’est pas dans la mesure où elle est récupérée sur le locataire. Seule la part réellement supportée par le propriétaire entre dans les charges.
Peut-on déduire ses propres heures de travaux ?
Non. Seules les factures d’entreprises sont déductibles. Les matériaux achetés par le propriétaire et posés par lui-même ne le sont pas non plus au titre de la main-d’œuvre.
Le micro-foncier s’applique-t-il automatiquement ?
Oui, sous le plafond et hors cas d’exclusion. Le régime réel résulte d’une option expresse, qui s’exerce en déposant la déclaration correspondante.
Conclusion
Le calcul se résume à comparer l’abattement forfaitaire aux charges réelles, projeté sur trois ans. Dès qu’un crédit ou des travaux entrent en jeu, le régime réel s’impose — et c’est lui, seul, qui ouvre le déficit foncier imputable sur le revenu global.