En bref. Changer de syndic se prépare avant l’assemblée : mise en concurrence, inscription à l’ordre du jour, puis vote du nouveau contrat le même jour. Un mandat qui expire sans successeur désigné laisse la copropriété sans représentant.
Le changement échoue rarement sur le fond — il échoue sur le calendrier. Une résolution ajoutée trop tard, un contrat concurrent non joint à la convocation, et le vote est reporté d’un an.
La mise en concurrence
- Le conseil syndical procède à la mise en concurrence de plusieurs projets de contrat, avant l’assemblée appelée à désigner le syndic.
- L’assemblée peut en dispenser le conseil syndical par une décision prise à la majorité simple.
- Tout copropriétaire peut, de sa propre initiative, demander l’inscription à l’ordre du jour d’un projet de contrat concurrent.
Le point 3 est l’outil décisif d’un copropriétaire isolé : il n’a pas besoin de l’accord du conseil syndical ni du syndic en place pour faire figurer une alternative au vote. Il doit simplement respecter les délais de notification.
Les trois voies de changement
| Situation | Voie | Difficulté |
|---|---|---|
| Le mandat arrive à échéance | Non-renouvellement : on désigne simplement un autre syndic | La plus simple |
| Le mandat est en cours, faute du syndic | Révocation votée en assemblée pour motif légitime | Exige de motiver |
| Le syndic démissionne ou disparaît | Assemblée convoquée pour désigner un successeur ; à défaut, administrateur provisoire par le juge | Urgence |
La première ligne couvre la grande majorité des cas et ne nécessite aucune justification : arrivé à son terme, un mandat ne se renouvelle pas tacitement. Il suffit de ne pas le reconduire et d’en voter un autre.
Le calendrier à respecter
- Trois à quatre mois avant l’assemblée : identifier les candidats, demander des projets de contrat chiffrés sur le même périmètre.
- Avant l’envoi de la convocation : demander par écrit au syndic l’inscription à l’ordre du jour de la désignation d’un nouveau syndic et joindre les projets de contrat.
- À la convocation : vérifier que les projets concurrents y figurent bien, avec leur contrat complet.
- En assemblée : voter la désignation et le contrat, en fixant la date de prise d’effet.
La deuxième étape est celle qui se perd : une demande faite après l’envoi de la convocation ne peut plus être traitée pour cette assemblée. Les règles de l’ordre du jour sont détaillées dans notre guide sur l’assemblée générale de copropriété.
Comment comparer les offres
- Le forfait annuel, rapporté au nombre de lots — c’est la seule base comparable.
- Le nombre de visites de l’immeuble incluses.
- Le taux d’honoraires sur travaux, souvent le premier poste de dérive.
- Les prestations particulières et leur tarif, notamment l’état daté et les frais de recouvrement.
- Le nombre de copropriétés gérées par gestionnaire, indicateur de disponibilité réelle.
- Les modalités d’accès aux documents : extranet, délai de réponse, interlocuteur nommé.
Le point 3 est celui qui creuse l’écart sur la durée : un différentiel de quelques points sur un ravalement dépasse largement l’économie réalisée sur le forfait. Le contenu du contrat type est décrit dans notre guide sur le syndic de copropriété.
La révocation en cours de mandat
Elle suppose un motif légitime et se vote à la même majorité que la désignation. Motifs habituellement retenus :
- Défaut de convocation de l’assemblée annuelle.
- Absence de recouvrement des impayés.
- Comptabilité non tenue ou comptes non présentés.
- Inexécution répétée de décisions votées.
- Défaut de souscription des assurances obligatoires.
Deux précautions : documenter les manquements par écrit avant l’assemblée, et prévoir dans la même résolution la désignation du successeur. Une révocation sans remplaçant laisse la copropriété sans syndic — le pire résultat possible.
La transmission du dossier
- L’ancien syndic remet au nouveau les archives de la copropriété.
- Il transmet la situation de trésorerie et les fonds détenus.
- Il fournit l’état des comptes des copropriétaires et des créanciers.
- Il remet les documents dématérialisés et les accès correspondants.
Ces obligations sont assorties de délais. En cas de rétention, le nouveau syndic peut agir en justice au nom du syndicat. Il est prudent de faire constater par écrit ce qui a été reçu et ce qui manque, dès la passation.
Les erreurs qui font échouer le changement
- Demander l’inscription trop tard, après l’envoi de la convocation.
- Joindre une simple proposition commerciale au lieu d’un projet de contrat conforme au modèle type.
- Voter la révocation sans désigner immédiatement un successeur.
- Oublier de fixer la date de prise d’effet, source de chevauchement ou de vide.
- Négliger la mise en concurrence alors qu’aucune dispense n’a été votée.
La deuxième erreur est la plus fréquente : un devis n’est pas un contrat. Seul un projet de contrat complet peut être soumis au vote.
Après le changement
Les premiers mois sont ceux où les anomalies héritées apparaissent : impayés anciens non poursuivis, contrats reconduits sans mise en concurrence, travaux votés jamais exécutés. Un point d’étape à trois mois avec le conseil syndical permet de les traiter tant qu’ils sont encore rattachables à la gestion précédente — voir notre guide sur le conseil syndical.
La procédure officielle est décrite sur la fiche Comment changer de syndic de copropriété en fin de mandat ?
Questions fréquentes
Le syndic peut-il refuser d’inscrire un contrat concurrent ?
Non. Il doit inscrire à l’ordre du jour les projets de contrat notifiés dans les délais par un copropriétaire ou le conseil syndical.
Faut-il motiver un non-renouvellement ?
Non. Un mandat arrivé à échéance ne se renouvelle pas tacitement : l’assemblée désigne librement un autre syndic sans avoir à se justifier.
Que se passe-t-il si aucun syndic n’est désigné ?
Tout intéressé peut saisir le juge pour faire désigner un administrateur provisoire, qui exercera les fonctions jusqu’à la désignation d’un syndic.
Peut-on changer pour un syndic bénévole ?
Oui, si un copropriétaire accepte la fonction. La forme coopérative, où le président du conseil syndical exerce les fonctions, est également possible sur décision de l’assemblée.
Conclusion
Tout se joue avant la convocation : obtenir l’inscription à l’ordre du jour et y joindre un projet de contrat complet. Le vote lui-même n’est qu’une formalité si ces deux conditions sont réunies — et impossible si l’une manque.