En bref. En location meublée non professionnelle, le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sans comptabilité, le régime réel déduit les charges et l’amortissement du bien. Le second gagne presque toujours dès qu’il y a un crédit ou des travaux.
Le loueur en meublé non professionnel relève des bénéfices industriels et commerciaux, pas des revenus fonciers. Cette qualification change tout : elle ouvre l’amortissement, mécanisme absent de la location nue, et c’est lui qui explique l’essentiel de l’écart entre les deux régimes.
Le micro-BIC en trois lignes
- Il s’applique en dessous d’un plafond de recettes, apprécié par foyer fiscal.
- L’administration applique un abattement forfaitaire représentatif des charges ; le solde est imposé au barème et supporte les prélèvements sociaux.
- Aucune charge réelle n’est déductible : ni intérêts d’emprunt, ni travaux, ni taxe foncière, ni amortissement.
Les plafonds et les taux d’abattement ont été modifiés à plusieurs reprises, et différemment selon qu’il s’agit d’un meublé classique, d’un meublé de tourisme classé ou non classé. Vérifiez les paramètres applicables à votre situation et à l’année concernée avant tout calcul.
Le régime réel en trois lignes
- Toutes les charges réelles sont déductibles : intérêts, assurance, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, honoraires de gestion, frais de comptabilité.
- Le bien, le mobilier et les travaux sont amortis sur leurs durées d’usage, par composants.
- Il suppose une comptabilité commerciale et une liasse fiscale annuelle.
L’amortissement est une charge comptable sans sortie de trésorerie. C’est ce qui permet, très fréquemment, d’afficher un résultat fiscal nul ou faible alors que le bien dégage un flux de trésorerie positif.
La comparaison qui tranche
| Situation | Régime généralement plus favorable |
|---|---|
| Bien acquis sans crédit, peu de charges | Micro-BIC |
| Bien financé à crédit | Réel |
| Travaux importants récents | Réel |
| Studio meublé ancien, charges faibles | À calculer, souvent micro-BIC |
| Recettes au-dessus du plafond | Réel (obligatoire) |
La règle empirique tient en une phrase : si les charges réelles majorées de l’amortissement dépassent l’abattement forfaitaire, le réel est plus favorable. Avec un crédit en cours, c’est presque systématiquement le cas les premières années.
Ce que l’amortissement change vraiment
Un bien immobilier ne s’amortit pas d’un bloc : il se décompose en éléments — gros œuvre, façade, installations, agencements — dont les durées d’usage diffèrent. Le terrain, lui, ne s’amortit jamais et doit être isolé de la valeur d’acquisition.
Deux limites doivent être connues :
- L’amortissement ne peut pas créer de déficit : la fraction non utilisée est reportée sans limite de durée sur les bénéfices futurs de même nature.
- Les amortissements déduits sont, sous conditions, réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. L’avantage est donc en partie un décalage dans le temps, pas un cadeau définitif.
Ce second point a évolué et mérite d’être vérifié à la date de la cession envisagée. Il se combine avec les règles générales exposées dans notre article sur la plus-value immobilière.
Le passage d’un régime à l’autre
Le micro-BIC s’applique de plein droit sous le plafond. Opter pour le réel suppose une déclaration dans les délais, et l’option engage pour une durée minimale avant d’être reconductible. Trois conséquences pratiques :
- La décision se prend avant le début de l’exercice concerné, pas au moment de déclarer.
- Le calcul doit être projeté sur plusieurs années, pas sur la première.
- Le coût de la comptabilité, réel, doit entrer dans la comparaison — il reste lui-même déductible au réel.
Cette logique de choix pluriannuel se retrouve à l’identique en location nue, exposée dans notre article sur le micro-foncier ou régime réel.
Les obligations à ne pas négliger
- Déclarer l’activité pour obtenir un numéro SIRET, y compris pour un seul bien.
- Tenir une comptabilité au réel : bilan, compte de résultat, tableau d’amortissements.
- Fournir un logement décent et effectivement meublé, selon une liste d’équipements réglementaire.
- Respecter les règles locales de changement d’usage et d’enregistrement, très encadrées dans les grandes villes pour la location de courte durée.
- Surveiller le seuil qui fait basculer en loueur professionnel, avec un régime social et fiscal différent.
Le point 4 est celui qui expose le plus : les sanctions applicables à la location touristique non déclarée sont sans commune mesure avec l’enjeu fiscal. Les règles fiscales applicables aux revenus tirés d’une location meublée sont détaillées sur la fiche Revenus d’une location meublée du service public.
Où le LMNP se place dans une stratégie
Le meublé produit un revenu peu ou pas fiscalisé pendant la phase d’amortissement, ce qui en fait un complément de revenu efficace, mais il ne crée pas de déficit imputable sur les autres revenus — à la différence du déficit foncier en location nue. Les deux mécanismes ne s’opposent donc pas : ils répondent à des objectifs différents, l’un de revenu net, l’autre de réduction du revenu imposable global. Ils s’apprécient dans l’ensemble décrit par notre article sur l’investissement locatif et se combinent parfois avec la détention en société — voir la fiscalité de la SCI, sachant qu’une SCI à l’impôt sur le revenu ne peut pas louer en meublé sans conséquences.
Le régime réel n’a d’intérêt qu’avec un amortissement significatif : le statut LMNP en pratique.
Le réel suppose une comptabilité tenue, avec les obligations qui vont avec : ce que cela représente concrètement.
Tout l’intérêt du réel tient à l’amortissement du bien et du mobilier : sa mécanique.
Le passage au réel n’a d’intérêt que si la comptabilité suit. Qui la tient, et à quel coût.
Questions fréquentes
Faut-il un expert-comptable au régime réel ?
Ce n’est pas obligatoire, mais la liasse et le tableau d’amortissements par composants sont techniques. Le coût est déductible et souvent inférieur au gain fiscal obtenu.
Peut-on amortir un bien acheté il y a dix ans ?
Oui, l’amortissement se calcule sur la valeur du bien à la date d’entrée dans l’activité de location meublée, pas sur son prix d’achat historique.
Le micro-BIC dispense-t-il de toute déclaration ?
Non. Les recettes brutes doivent être portées sur la déclaration complémentaire, et l’activité doit avoir été déclarée pour obtenir un SIRET.
Que se passe-t-il si les recettes dépassent le plafond ?
Le régime réel s’applique, selon des modalités de franchissement propres au dispositif. Mieux vaut anticiper le basculement que le subir en cours d’année.
Conclusion
Le choix se résume à une comparaison chiffrée entre l’abattement forfaitaire et la somme des charges réelles et de l’amortissement. Avec un crédit ou des travaux, le réel l’emporte presque toujours ; sans l’un ni l’autre, le micro-BIC évite une comptabilité pour un résultat voisin.