En bref. Le règlement de copropriété définit les parties communes et privatives, fixe les clés de répartition des charges et encadre l’usage des lots. Il s’impose à tous les occupants, propriétaires comme locataires.
C’est le document que personne ne lit avant d’acheter et que tout le monde invoque en cas de conflit. Il détermine pourtant ce qu’on peut faire de son lot, ce qu’on paie, et ce qu’on pèse en assemblée.
Son contenu obligatoire
- La destination de l’immeuble : habitation, mixte, professionnelle — elle conditionne tout le reste.
- La détermination des parties communes et privatives.
- Les conditions de jouissance des parties privatives et communes.
- Les règles de répartition des charges et les tantièmes correspondants.
- Les règles d’administration des parties communes.
Il est complété par l’état descriptif de division, qui identifie chaque lot par un numéro, sa consistance et sa quote-part de parties communes. Les deux documents forment un ensemble indissociable dans la pratique, bien qu’ils aient des natures juridiques distinctes.
Parties communes et parties privatives
| Généralement communes | Généralement privatives |
|---|---|
| Sol, gros œuvre, murs porteurs | Revêtements intérieurs, cloisons non porteuses |
| Toiture, façades, cour, jardin commun | Aménagements intérieurs du lot |
| Cage d’escalier, couloirs, ascenseur | Porte palière côté intérieur, selon le règlement |
| Canalisations et gaines communes | Canalisations desservant un seul lot |
| Coffres, gaines et têtes de cheminées | Fenêtres et volets, selon le règlement |
La dernière ligne illustre la difficulté : les menuiseries extérieures sont tantôt privatives, tantôt communes à usage privatif, selon la rédaction du règlement. C’est cette qualification qui décide qui paie leur remplacement — et si l’assemblée doit l’autoriser.
Les parties communes à jouissance privative
Certaines parties restent communes tout en étant réservées à l’usage exclusif d’un lot : terrasse accessible depuis un appartement, jardinet, cour anglaise. Trois conséquences :
- Le copropriétaire en a l’usage exclusif mais n’en est pas propriétaire.
- Il en assure généralement l’entretien courant, le syndicat conservant la charge du gros œuvre.
- Ce droit est attaché au lot et se transmet avec lui ; il ne peut pas être supprimé sans son accord.
Cette catégorie intermédiaire est la source de litige la plus fréquente sur les terrasses et les toitures-terrasses.
Les clauses d’usage
- Clause d’habitation bourgeoise : elle limite l’usage des lots à l’habitation. Selon qu’elle est « simple » ou « exclusive », l’exercice d’une profession libérale est ou non admis.
- Interdictions diverses : animaux, étendage, enseignes, modification des façades.
- Règles d’aspect extérieur : couleur des volets, climatiseurs, antennes.
- Horaires de travaux et règles de tranquillité.
Une clause d’interdiction absolue et générale, sans rapport avec la destination de l’immeuble, peut être réputée non écrite. Toutes les clauses ne se valent donc pas juridiquement. La question du changement d’usage est traitée dans notre guide sur le changement d’affectation d’un lot.
Son opposabilité
- Il s’impose à tous les copropriétaires, présents et futurs.
- Il s’impose aux locataires et occupants : le bailleur doit leur en remettre les extraits concernant la jouissance et l’usage.
- Il est publié au service de la publicité foncière, ce qui le rend opposable aux tiers.
- Un acquéreur ne peut pas invoquer son ignorance : il est censé en avoir pris connaissance.
Le point 2 est une obligation du bailleur régulièrement négligée. Sans remise des extraits, il devient difficile de reprocher au locataire un manquement aux règles de l’immeuble.
Le modifier
| Objet de la modification | Majorité |
|---|---|
| Jouissance, usage et administration des parties communes | Double majorité |
| Mise en conformité avec des dispositions législatives | Majorité simple |
| Modification de la destination de l’immeuble | Unanimité |
| Modification des modalités de jouissance des parties privatives | Unanimité |
| Répartition des charges hors cas légaux | Unanimité |
La deuxième ligne est utile à connaître : les mises en conformité imposées par la loi se votent à la majorité simple, ce qui évite de bloquer une adaptation obligatoire. Le détail des majorités figure dans notre guide sur les majorités en copropriété.
Les clauses réputées non écrites
Certaines clauses, contraires aux dispositions impératives, sont réputées non écrites : elles ne produisent aucun effet, même si elles figurent au règlement depuis l’origine.
- Clauses de répartition des charges ne respectant pas le critère légal d’utilité.
- Clauses restreignant les droits des copropriétaires au-delà de ce que justifie la destination de l’immeuble.
- Clauses contraires aux règles impératives d’organisation de la copropriété.
L’action tendant à faire constater le caractère non écrit d’une clause n’est pas soumise au délai de contestation des décisions d’assemblée : c’est un recours puissant, notamment sur les clés de charges — voir notre guide sur les charges de copropriété.
Se le procurer
- Auprès du syndic, qui doit le tenir à disposition.
- Auprès du notaire lors d’une acquisition, où il est annexé.
- Auprès du service de la publicité foncière, où il est publié, en demandant une copie.
La troisième voie est utile lorsque le syndic est défaillant ou que les archives ont été perdues lors d’un changement. Les modalités figurent sur la fiche Règlement de copropriété.
Questions fréquentes
Peut-on exercer une profession libérale dans son appartement ?
Cela dépend de la clause d’habitation : une clause bourgeoise simple l’admet généralement, une clause exclusive l’interdit. Les règles d’urbanisme s’ajoutent à celles du règlement.
Le règlement peut-il interdire les animaux ?
Une interdiction générale et absolue de détenir un animal familier est réputée non écrite. Des restrictions proportionnées liées à la tranquillité restent possibles.
Qui paie le remplacement des fenêtres ?
Cela dépend de leur qualification par le règlement : privatives, le copropriétaire ; communes, le syndicat. La réponse ne se devine pas, elle se lit.
Un règlement ancien reste-t-il valable ?
Oui, sous réserve des clauses devenues contraires à la loi, qui sont réputées non écrites. Une mise en conformité peut être votée à la majorité simple.
Conclusion
Trois lectures suffisent avant d’acheter ou d’engager des travaux : la destination de l’immeuble, la qualification des éléments concernés en parties communes ou privatives, et la clé de répartition applicable. Ces trois points décident de presque tous les litiges.