En bref. L’assemblée générale est le seul organe qui décide en copropriété. Sa validité tient à une chaîne de formalités : convocation dans le délai, ordre du jour précis, feuille de présence, procès-verbal notifié.
Un copropriétaire mécontent d’une décision conteste rarement le fond : il attaque la forme. C’est pourquoi le formalisme n’est pas une lourdeur administrative mais la condition de sécurité des décisions prises.
Qui convoque et quand
- Le syndic convoque l’assemblée, au moins une fois par an, dans les six mois suivant la clôture de l’exercice.
- Le conseil syndical ou des copropriétaires représentant une fraction des voix peuvent demander la convocation d’une assemblée.
- À défaut de convocation par le syndic, celle-ci peut être obtenue par un tiers habilité selon la procédure prévue.
La convocation est adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, remise contre émargement ou par voie électronique lorsque le copropriétaire y a expressément consenti. Le délai de convocation court à compter de la première présentation.
L’ordre du jour, pièce maîtresse
- Seules les questions inscrites à l’ordre du jour peuvent être votées : une décision prise hors ordre du jour est annulable.
- Chaque question doit être formulée de façon suffisamment précise pour que le copropriétaire absent sache sur quoi il vote.
- Les documents nécessaires à la décision — devis, contrats, comptes — sont joints à la convocation ou tenus à disposition.
- Tout copropriétaire peut faire inscrire une question à l’ordre du jour, à tout moment avant l’envoi de la convocation.
La rédaction de l’ordre du jour est le principal levier d’un copropriétaire : une question mal formulée par le syndic peut être précisée, et une question absente peut être ajoutée. Encore faut-il le demander à temps, par écrit.
Le déroulement
| Étape | Point de vigilance |
|---|---|
| Feuille de présence | Émargée, mentionnant les voix de chacun et les pouvoirs |
| Désignation du président de séance | Élu par l’assemblée, ce n’est jamais le syndic de droit |
| Désignation du secrétaire | Le syndic peut l’être, sur décision de l’assemblée |
| Vote résolution par résolution | Chacune sous la majorité qui lui est propre |
| Décompte des voix | Pour, contre, abstentions, avec le nom des opposants |
La dernière ligne conditionne la suite : seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester une décision. Leur identité doit donc figurer au procès-verbal, faute de quoi le délai de contestation ne court pas correctement.
Les pouvoirs
- Un copropriétaire empêché peut donner mandat à la personne de son choix.
- Le nombre de pouvoirs qu’un même mandataire peut détenir est plafonné, sauf lorsque le total des voix reste sous un seuil.
- Le syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent pas recevoir de mandat.
- Un pouvoir peut être donné en blanc, le président de séance le répartissant alors selon les règles applicables.
Le troisième point est une garantie essentielle : le syndic ne peut pas voter à la place des copropriétaires, y compris sur le renouvellement de son propre mandat.
Le procès-verbal
- Il est établi et signé à la fin de la séance par le président, le secrétaire et les scrutateurs éventuels.
- Il mentionne, résolution par résolution, le résultat du vote et le nom des copropriétaires opposants ou défaillants.
- Il est notifié aux copropriétaires opposants et défaillants dans le délai prévu.
- Il est inscrit sur un registre tenu par le syndic.
C’est la notification qui fait courir le délai de contestation. Une notification tardive ou incomplète prolonge d’autant la période pendant laquelle les décisions restent attaquables — situation inconfortable pour engager des travaux.
La contestation
Un copropriétaire opposant ou défaillant peut contester une décision devant le tribunal, dans un délai qui court à compter de la notification du procès-verbal. Trois précisions :
- Le copropriétaire ayant voté pour ne peut pas contester la résolution concernée.
- La contestation ne suspend pas l’exécution de la décision, sauf mesure obtenue en référé.
- Les motifs de forme — convocation tardive, question hors ordre du jour, mauvaise majorité — sont les plus souvent retenus.
Le dernier point explique pourquoi la rigueur formelle protège la copropriété tout entière, et pas seulement le syndic. Les règles applicables au vote sont détaillées dans notre guide sur les majorités en copropriété.
L’assemblée à distance
Le vote par correspondance et la participation par visioconférence sont possibles, sous conditions :
- Le formulaire de vote par correspondance est joint à la convocation et doit parvenir au syndic avant la séance.
- Un copropriétaire ayant voté par correspondance sur une résolution qui est ensuite amendée en séance est considéré comme défaillant sur celle-ci.
- Le recours à la visioconférence suppose une décision préalable de l’assemblée sur les moyens techniques et leur financement.
Le deuxième point est contre-intuitif et mérite d’être connu : modifier une résolution en séance neutralise les votes par correspondance déjà exprimés dessus.
Préparer utilement son assemblée
- Lire les comptes et les comparer au budget voté l’année précédente — voir notre guide sur le budget prévisionnel.
- Vérifier les devis joints et leur nombre : plusieurs devis sont exigés au-delà d’un montant fixé par l’assemblée.
- Contrôler la majorité annoncée pour chaque résolution.
- Solliciter le conseil syndical, dont le rôle est précisément d’éclairer l’assemblée — voir notre guide sur le conseil syndical.
- Donner pouvoir plutôt que s’abstenir : un copropriétaire absent sans mandat compte comme défaillant.
Les modalités officielles de convocation figurent sur la fiche Convocation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Questions fréquentes
Peut-on voter une question non inscrite à l’ordre du jour ?
Non. Une décision prise sur une question absente de l’ordre du jour est annulable, même si tous les copropriétaires présents y étaient favorables.
Que se passe-t-il si la convocation arrive en retard ?
Le non-respect du délai constitue une irrégularité pouvant fonder l’annulation des décisions, à la demande d’un copropriétaire opposant ou défaillant.
Un locataire peut-il assister à l’assemblée ?
Il n’est pas copropriétaire et n’y siège pas de droit. Des dispositions particulières prévoient l’information des locataires sur certaines décisions les concernant.
L’abstention vaut-elle vote contre ?
Non. Elle n’est pas comptée dans les voix exprimées pour la majorité simple, mais l’abstentionniste est considéré comme opposant pour l’exercice du recours.
Conclusion
Trois documents font la solidité d’une assemblée : une convocation envoyée dans les délais avec un ordre du jour précis, une feuille de présence complète, et un procès-verbal nommant les opposants. Ce sont eux, et non le fond des décisions, que vise une contestation.