Selon les estimations d'Arthur Loyd, la loi ZAN aura un impact négatif sur plus de 20 villes en France métropolitaine d'ici 2030, en raison de la pénurie de plus de 100 000 hectares de terrains. Cette loi a pour objectif de lutter contre l'expansion des zones urbaines et les conséquences seront particulièrement ressenties dans la région du Grand Ouest.

Par moi-même

L'objectif de "zéro artificialisation nette" (ZAN) met en évidence les difficultés de concilier la politique de réindustrialisation des régions et la lutte contre le changement climatique. Ce but, inscrit dans la loi Climat et résilience adoptée en 2021, prévoit de réduire de moitié la consommation de sols naturels, agricoles et forestiers en France d'ici 2030, et vise à arrêter l'artificialisation des sols d'ici 2050. Cependant, quelles seront les conséquences économiques de cette mesure ?

Selon les estimations faites par Arthur Loyd, une entreprise spécialisée dans l'immobilier d'entreprise, la France métropolitaine va manquer de près de 113 000 hectares d'ici 2030 si cette loi est appliquée. Cela signifie qu'il y aura une pénurie de terrain pour le logement des Français et pour le développement de l'industrie dans les régions, ce qui est une source de préoccupation pour les auteurs de l'étude.

Le littoral de l'Atlantique sera désavantagé

Certaines régions seront plus touchées que d'autres : "Vingt zones d'emploi, qui représentent seulement 7 % du territoire, concentreraient plus de 25 % du nombre d'hectares manquants", indique Arthur Loyd. Cette tension concernerait principalement le Grand Ouest, la région de Toulouse et le couloir du Rhône. Par exemple, la ville de Toulouse devrait faire face à un manque de 3 155 hectares pour son développement urbain. Bordeaux perdrait 2 302 hectares et Nantes 1 882 hectares.

En revanche, six régions, principalement situées dans le Grand Est mais aussi dans les Hauts-de-France et en Corse, auront un surplus d'artificialisation par rapport à leurs besoins théoriques.

Les régions côtières les plus touchées, qui représentent le phénomène de concentration de la population française sur le littoral, sont les plus dynamiques en termes de croissance démographique et d'emploi, selon les informations fournies par Arthur Loyd. En moyenne, pour chaque nouvelle personne, environ 1 129 mètres carrés de terrain sont utilisés pour construire des logements et des infrastructures publiques.

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Chiffres clés – Les prix exorbitants de l'immobilier sur la côte ouest.

Les prix de l'immobilier dans ces villes seront impactés, car il y aura une rareté des biens disponibles. Selon le baromètre, les 20 régions où la réduction de l'urbanisation sera particulièrement élevée entre 2021 et 2030 ont déjà connu une augmentation des loyers et des prix d'achat des biens immobiliers. Cette tendance devrait se poursuivre à moyen terme en raison de la mise en œuvre de l'objectif ZAN.

Les conséquences néfastes se feront également sentir pour les entreprises, qui devront consacrer davantage de ressources financières aux dépenses liées à la location ou à l'achat de leurs locaux. Cela est particulièrement problématique car l'immobilier représente généralement le deuxième poste de dépenses des entreprises après les salaires, voire même le principal actif au bilan pour les entreprises propriétaires de leurs locaux, ce qui est très préoccupant selon Arthur Loyd.

La résolution de l'équation devient encore plus difficile car tous les territoires se sont engagés dans une politique de réindustrialisation axée sur le développement des filières vertes, comme les gigafactories de batteries. Selon l'expert en immobilier d'entreprise, l'implantation d'usines et de leurs écosystèmes nécessitera une disponibilité foncière importante.

D'après Cevan Torossian, directeur du département études et recherches d'Arthur Loyd, la limitation des ressources foncières va avoir des conséquences cachées sur l'aménagement du territoire en favorisant ceux qui sont déjà établis, au détriment des nouveaux arrivants. Cette situation s'applique aussi bien aux petites et moyennes entreprises en pleine expansion qu'aux ménages qui se posent des questions sur le logement.

Face à cette situation, quelles sont les options possibles ? Il est possible d'envisager des solutions alternatives telles que la réhabilitation des sites industriels abandonnés ou la conversion des bureaux obsolètes en logements. Cependant, selon Cevan Torossian, même en augmentant la quantité de recyclage urbain, cela ne suffirait pas. De plus, ces pratiques plus complexes sont également plus coûteuses et plus longues à mettre en place.

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ANALYSE – La limitation de la bétonisation des sols est essentielle, mais difficile.

Ayant conscience de ces enjeux et face à la protestation des maires, le parlement a récemment adopté une nouvelle loi en juillet qui accorde plus de pouvoir aux collectivités territoriales pour la mise en œuvre de l'objectif ZAN et assouplit certaines mesures. Cependant, cela ne suffit pas à rassurer les élus locaux qui se sentent perplexes devant la complexité du dispositif, comme l'a souligné la sénatrice communiste de la Loire, Cécile Cukierman, lors d'un débat sur la ZAN qui s'est tenu le mois dernier au Sénat.

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